Mietrendite berechnen: Brutto, Netto, Kaufpreisfaktor und Cashflow

Die Bruttomietrendite berechnest du so: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite, die auch Nebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt. Für deine monatliche Belastung zählt am Ende der Cashflow. Hier findest du alle Formeln mit einer durchgängigen Beispielrechnung.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Für alle Abschnitte nutzen wir dieselbe Beispielrechnung mit angenommenen Werten: eine Bestandswohnung in NRW für 200.000 € mit einer Kaltmiete von 650 € im Monat. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.

Formel: Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: 650 € × 12 = 7.800 € Jahreskaltmiete. 7.800 € ÷ 200.000 € × 100 = 3,9 %.

Die Bruttomietrendite eignet sich für einen schnellen Vergleich von Angeboten. Sie ignoriert aber Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Leerstand und zeichnet daher ein zu positives Bild.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten du für die Wohnung bezahlst. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.

Formel: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Beispiel: 200.000 € ÷ 7.800 € = rund 25,6. Du zahlst also etwa das 25,6-Fache der Jahresmiete.

Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete bekommst du im Verhältnis zum Preis. Ein hoher Faktor ist typisch für gefragte Lagen und Neubauten. Ein sehr niedriger Faktor kann auf höhere Risiken hindeuten, etwa auf Lage, Zustand oder Mieterstruktur. Einen allgemein richtigen Wert gibt es nicht, vergleiche immer innerhalb derselben Region und Objektart.

Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist realistischer. Sie zieht die Kosten ab, die du als Eigentümer selbst trägst, und bezieht die Kaufnebenkosten in den Kapitaleinsatz ein.

Formel: Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Schritt 1: Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %	13.000 €
Notar und Grundbuch, angenommen 2 %	4.000 €
Maklerprovision, angenommen 3,57 %	7.140 €
Summe Nebenkosten	24.140 €
Gesamtinvestition	224.140 €

Schritt 2: Nicht umlagefähige Kosten pro Jahr

Verwaltung und nicht umlagefähiger Teil des Hausgelds (70 € × 12)	840 €
Eigene Rücklage für das Sondereigentum (30 € × 12)	360 €
Mietausfallwagnis, angenommen 2 % der Jahresmiete	156 €
Summe	1.356 €

Schritt 3: Rechnung

(7.800 € − 1.356 €) ÷ 224.140 € × 100 = 6.444 € ÷ 224.140 € × 100 = rund 2,9 %.

Du siehst: Aus 3,9 % brutto werden rund 2,9 % netto. Deshalb ist es so wichtig, Angebote nicht nur nach der Bruttorendite zu bewerten. Welche Teile des Hausgelds du auf den Mieter umlegen kannst, erklärt die Checkliste Wohnung als Kapitalanlage.

Cashflow: Was bleibt jeden Monat?

Die Rendite sagt nichts darüber, wie viel du jeden Monat zuzahlst. Dafür brauchst du den Cashflow. Er berücksichtigt die Kreditrate.

Formel: Cashflow vor Steuern = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Kreditrate (Zins und Tilgung)

Annahme: Darlehen 200.000 €, Nebenkosten aus Eigenkapital, angenommen 3,6 % Zins und 1,5 % Anfangstilgung. Rate: 200.000 € × 5,1 % ÷ 12 = 850 € im Monat.

Kaltmiete	+ 650 €
Nicht umlagefähige Kosten (1.356 € ÷ 12)	− 113 €
Kreditrate	− 850 €
Cashflow vor Steuern	− 313 € / Monat

Ein negativer Cashflow ist bei finanzierten Kapitalanlagen in den ersten Jahren häufig. Zwei Dinge gehören zur Einordnung dazu:

• Tilgung ist Vermögensaufbau: Im ersten Jahr tilgst du in diesem Beispiel rund 3.050 € (10.200 € Jahresrate minus rund 7.150 € Zinsen).
• Steuerliche Wirkung: In der Modellrechnung im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien ergibt sich bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 % ein Cashflow nach Steuern von rund − 209 € im Monat. Das hängt von deiner persönlichen Situation ab und ersetzt keine Steuerberatung.

Wie Zins und Tilgung die Rate beeinflussen, liest du im Ratgeber Finanzierung einer Kapitalanlage.

Stresstest: Was, wenn sich etwas ändert?

Eine gute Rechnung funktioniert nicht nur im Idealfall. Spiel deshalb durch, wie sich der Cashflow verändert, wenn einzelne Annahmen schlechter ausfallen. Ausgangspunkt ist das Beispiel oben mit − 313 € im Monat.

Szenario	Rechnung	Cashflow vor Steuern
Miete 50 € niedriger	600 € − 113 € − 850 €	− 363 € / Monat
Zins 1 Prozentpunkt höher (4,6 %, Tilgung 1,5 %)	Rate 200.000 € × 6,1 % ÷ 12 = rund 1.017 €; 650 € − 113 € − 1.017 €	rund − 480 € / Monat
3 Monate Leerstand im Jahr	3 × 650 € = 1.950 € weniger Miete, verteilt auf 12 Monate rund 163 €	rund − 476 € / Monat im Jahresschnitt

Der höhere Zins betrifft dich meist erst bei der Anschlussfinanzierung, dann allerdings auf eine niedrigere Restschuld. Trotzdem zeigt der Stresstest, wie viel Puffer du in deinem Budget brauchst. Passt auch das schlechtere Szenario noch zu dir, steht deine Rechnung auf soliden Füßen.

Wie du die Zahlen einordnest

Keine Kennzahl allein entscheidet. Sinnvoll ist ein Blick auf alle zusammen:

• Bruttomietrendite und Faktor: Zum schnellen Vergleich ähnlicher Wohnungen in derselben Region.
• Nettomietrendite: Um zu sehen, wie viel nach Kosten wirklich übrig bleibt.
• Cashflow: Um zu prüfen, ob die monatliche Zuzahlung zu deinem Budget passt.
• Lage und Zustand: Eine hohe Rendite in einer schwachen Lage kann riskanter sein als eine niedrigere Rendite in einer stabilen Lage.

Ob die Zuzahlung zu deinem Einkommen passt, kannst du mit dem detaillierten Budgetrechner prüfen.

Häufige Rechenfehler

• Warmmiete statt Kaltmiete: Nebenkosten des Mieters sind ein Durchlaufposten und gehören nicht in die Rendite.
• Nebenkosten vergessen: Grunderwerbsteuer, Notar und Makler gehören zum Kapitaleinsatz.
• Gesamtes Hausgeld abziehen oder gar keins: Nur der nicht umlagefähige Teil belastet dich.
• Kein Leerstand eingeplant: Selbst bei guter Lage gibt es Mieterwechsel.
• Wunschmiete statt Ist-Miete: Rechne mit der Miete, die du realistisch und rechtlich zulässig erzielen kannst.
• Steuereffekt fest einrechnen: Die Wohnung sollte auch ohne Steuerwirkung in dein Budget passen.

Häufige Fragen

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine pauschal gute Mietrendite gibt es nicht. Sie hängt von Lage, Objektart, Zustand und Zinsniveau ab. In gefragten Großstadtlagen sind die Renditen meist niedriger als in kleineren Städten, dafür gilt die Nachfrage oft als stabiler. Vergleiche immer ähnliche Wohnungen in ähnlichen Lagen.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten ab und berücksichtigt die Kaufnebenkosten. Sie ist daher niedriger, aber realistischer.

Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite positiv ist?

Weil die Kreditrate neben den Zinsen auch die Tilgung enthält. Die Tilgung verringert deine Schulden, kostet dich aber monatlich Liquidität. Rendite und Cashflow messen also unterschiedliche Dinge.

Gehört die Steuer in die Renditeberechnung?

Für einen fairen Vergleich von Wohnungen rechnest du die Mietrendite ohne Steuer. Die steuerliche Wirkung hängt von deinem persönlichen Einkommen ab und kann als separate Modellrechnung ergänzt werden.

Wie hoch sollte das Mietausfallwagnis sein?

Viele rechnen mit einigen Prozent der Jahresmiete. Bei häufigen Mieterwechseln oder schwächeren Lagen solltest du vorsichtiger kalkulieren. Wichtiger als ein exakter Prozentsatz ist, dass du überhaupt einen Puffer einplanst.

Welcher Kaufpreisfaktor ist angemessen?

Das hängt stark von Region, Lage und Objektart ab. In gefragten Großstädten und bei Neubauten sind höhere Faktoren üblich als in kleineren Städten oder bei älteren Gebäuden. Sinnvoll ist ein Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in derselben Gegend. Ein ungewöhnlich niedriger oder hoher Faktor ist vor allem ein Anlass, genauer nachzufragen, warum das so ist.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.