Neubau oder Bestand als Kapitalanlage: Was passt besser zu dir?

Neubauwohnungen sind teurer, bieten aber höhere Abschreibungen, wenig Instandhaltung und moderne Technik. Bestandswohnungen sind oft günstiger und bringen mehr Miete pro investiertem Euro, verlangen aber einen genaueren Blick auf Zustand und Eigentümergemeinschaft. Welche Variante besser ist, hängt von deinem Budget, deinem Steuersatz und deiner Bereitschaft ab, dich um Details zu kümmern.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Neubau und Bestand im Überblick

Kriterium	Neubau	Bestand
Kaufpreis pro m²	meist höher	meist niedriger
Mietrendite	meist niedriger	oft höher
Lineare AfA	3 % (Fertigstellung ab 2023)	2 % (Baujahr 1925 bis 2022) bzw. 2,5 % (vor 1925)
Degressive AfA	5 % möglich, wenn Voraussetzungen erfüllt	nicht möglich
Sonder-AfA § 7b	möglich bei EH40 mit QNG und weiteren Bedingungen	nicht möglich
Instandhaltung in den ersten Jahren	gering, Gewährleistung	abhängig vom Zustand
Energiestandard	aktuell, niedrige Heizkosten	sehr unterschiedlich
Kaufnebenkosten	beim Bauträger oft ohne Makler	häufig inkl. Makler
Mieter	Erstvermietung, Miete frei vereinbar im rechtlichen Rahmen	oft bestehender Mieter mit bekanntem Zahlungsverlauf
Bewertbarkeit der WEG	neue Gemeinschaft, noch keine Historie	Protokolle und Rücklage einsehbar
Risiken	Bauverzögerung, Bauträgerinsolvenz, hoher Preis	Sanierungsstau, Sonderumlagen
Mieteinnahmen ab	Fertigstellung	sofort bei vermieteter Wohnung

Neubau: Vorteile und Nachteile

Vorteile

• Wenig Reparaturen: In den ersten Jahren fallen meist kaum Instandhaltungskosten an. Für Bauleistungen gilt eine Gewährleistung, in der Regel fünf Jahre.
• Moderner Standard: Gute Dämmung, moderne Heizung, zeitgemäße Grundrisse. Das kann die Vermietbarkeit unterstützen.
• Höhere Abschreibung: 3 % linear statt 2 %, unter Umständen 5 % degressiv und eine Sonder-AfA.
• Planbarkeit: Weniger Überraschungen durch Altlasten am Gebäude.

Nachteile

• Höherer Kaufpreis: Neubauten kosten pro Quadratmeter in der Regel deutlich mehr. Das drückt die Mietrendite.
• Bauphase: Beim Kauf vom Bauträger zahlst du in Raten nach Baufortschritt (Makler- und Bauträgerverordnung), bekommst aber erst nach Fertigstellung Miete. In dieser Zeit können Bereitstellungszinsen anfallen.
• Bauträgerrisiko: Verzögerungen oder im schlimmsten Fall eine Insolvenz des Bauträgers.
• Keine Historie: Mieter, Eigentümergemeinschaft und Verwaltung sind neu, du kannst ihre Qualität noch nicht beurteilen.

Kauf vom Bauträger: Worauf achten?

Kaufst du eine Neubauwohnung, die noch gebaut wird, schließt du einen Bauträgervertrag. Dabei lohnt sich ein genauer Blick auf einige Punkte:

• Baubeschreibung: Sie legt fest, was du bekommst, von Bodenbelägen bis Haustechnik. Ungenaue Formulierungen können später zu Streit führen.
• Fertigstellungstermin: Ist ein verbindlicher Termin vereinbart? Was passiert bei Verzögerungen?
• Zahlungsplan: Die Raten werden nach Baufortschritt fällig. Plane, dass die Bank für noch nicht abgerufene Beträge Bereitstellungszinsen verlangen kann.
• Abnahme: Nimm die Wohnung erst ab, wenn sie mängelfrei ist, oder lass Mängel im Protokoll festhalten. Ein Sachverständiger kann dabei helfen.
• Referenzen: Schau dir frühere Projekte des Bauträgers an.

Wenn du die degressive AfA oder die Sonder-AfA nutzen möchtest, lass dir vom Bauträger frühzeitig die Nachweise zu Baubeginn, Bauantrag und Energiestandard bestätigen.

Bestand: Vorteile und Nachteile

Vorteile

• Günstigerer Einstieg: Für dasselbe Budget bekommst du oft mehr Fläche oder eine bessere Lage.
• Höhere Mietrendite: Im Verhältnis zum Kaufpreis ist die Miete häufig höher. Wie du das berechnest, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
• Sofortige Einnahmen: Bei einer vermieteten Wohnung fließt die Miete ab Übergabe.
• Transparenz: Protokolle, Rücklage, Hausgeldabrechnungen und Mietverlauf liegen vor und lassen sich prüfen.
• Gewachsene Lagen: Viele Bestandswohnungen liegen in etablierten Vierteln mit Infrastruktur.

Nachteile

• Instandhaltung: Je nach Alter stehen Dach, Fassade, Fenster oder Heizung an. Das kann zu Sonderumlagen führen.
• Energetischer Zustand: Ältere Gebäude können künftig Modernisierungen erfordern, etwa beim Heizungstausch.
• Niedrigere AfA: Meist 2 % linear, eine höhere AfA nur über ein anerkanntes Restnutzungsdauer-Gutachten.
• Bestehende Mietverträge: Eine niedrige Bestandsmiete lässt sich nur im gesetzlichen Rahmen anheben.
• Anschaffungsnahe Kosten: Größere Renovierungen in den ersten drei Jahren über 15 % der Gebäudekosten sind nicht sofort absetzbar.

Worauf du bei einer Bestandswohnung im Detail achten solltest, steht in der Checkliste Wohnung als Kapitalanlage.

Der steuerliche Unterschied

Der größte steuerliche Unterschied liegt in der Abschreibung. Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 werden linear mit 3 % abgeschrieben, Bestandsgebäude der Baujahre 1925 bis 2022 mit 2 %. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 kann alternativ die degressive AfA von 5 % genutzt werden. Beim Kauf muss dafür der Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung spätestens im Jahr der Fertigstellung erworben werden.

Bei sehr energieeffizienten Neubauten kann zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG dazukommen. Die Voraussetzungen sind aber eng: Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukostenobergrenze und zehn Jahre Vermietung. Alle Details und Beispielzahlen findest du im Ratgeber AfA Immobilie.

Wichtig: Eine höhere Abschreibung bedeutet nicht automatisch ein besseres Investment. Wenn der Neubau deutlich teurer ist, zahlst du den Steuereffekt über den Kaufpreis mit. Alle steuerlichen Effekte sind Modellrechnungen, die von deiner persönlichen Situation abhängen, und ersetzen keine Steuerberatung.

Welche Variante passt zu dir?

Neubau kann passen, wenn …

• du ein höheres Einkommen und einen hohen Grenzsteuersatz hast,
• du dich möglichst wenig um Reparaturen kümmern möchtest,
• du eine höhere monatliche Zuzahlung tragen kannst,
• du mit einer Bauphase ohne Mieteinnahmen planen kannst.

Bestand kann passen, wenn …

• dein Budget begrenzt ist und du günstiger einsteigen möchtest,
• dir ein besseres Verhältnis von Miete zu Kaufpreis wichtig ist,
• du bereit bist, Protokolle und Rücklagen sorgfältig zu prüfen,
• du sofort Mieteinnahmen haben möchtest.

In der Praxis entscheidet oft das Budget. Der detaillierte Budgetrechner zeigt dir, welcher Kaufpreis und welche monatliche Belastung zu dir passen. Einen Überblick über Chancen und Risiken findest du im Ratgeber Kapitalanlage Immobilie.

Häufige Fragen

Ist ein Neubau als Kapitalanlage besser als eine Bestandswohnung?

Nicht grundsätzlich. Neubauten bieten höhere Abschreibungen und weniger Reparaturen, sind aber teurer und bringen meist weniger Miete im Verhältnis zum Preis. Bestandswohnungen sind günstiger, brauchen aber eine sorgfältigere Prüfung. Entscheidend ist, was zu deinem Budget und deinen Zielen passt.

Welche AfA gilt für eine Neubauwohnung?

Bei Fertigstellung ab 2023 gilt eine lineare AfA von 3 % pro Jahr. Unter bestimmten Voraussetzungen ist alternativ eine degressive AfA von 5 % vom Restwert möglich, bei EH40-Gebäuden mit QNG-Siegel zusätzlich eine Sonder-AfA. Die Details hängen vom Baubeginn, vom Bauantrag und vom Kaufzeitpunkt ab.

Wie alt darf eine Bestandswohnung als Kapitalanlage sein?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Auch ältere Gebäude können gute Kapitalanlagen sein, wenn sie gepflegt sind und die Rücklage zum Zustand passt. Wichtiger als das Baujahr ist, welche Maßnahmen bereits erledigt und welche absehbar sind.

Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?

Die Makler- und Bauträgerverordnung soll Käufer schützen, indem Zahlungen nur nach Baufortschritt fällig werden. Trotzdem kann eine Insolvenz zu Verzögerungen und Mehrkosten führen. Prüfe daher die Erfahrung und Bonität des Bauträgers und lass den Kaufvertrag sorgfältig prüfen.

Lohnt sich ein sanierter Altbau?

Ein sanierter Altbau verbindet oft gewachsene Lage mit modernem Standard. Prüfe, welche Teile tatsächlich saniert wurden, ob Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum betroffen waren und wie die Rücklage aussieht. Bei Gebäuden vor 1925 liegt die lineare AfA bei 2,5 %.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.