Kapitalanlage-Immobilie ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung ehrlich erklärt

Ja, eine Wohnung als Kapitalanlage lässt sich auch ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital finanzieren. Banken bieten das aber nur bei guter Bonität an, und es kostet mehr Zins und erhöht dein Risiko. Hier erfährst du, wie eine Vollfinanzierung funktioniert, worauf Banken achten und wann sie für dich sinnvoll sein kann.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

100 % oder 110 %: Was bedeutet Vollfinanzierung?

Bei einer 100-%-Finanzierung leiht dir die Bank den kompletten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bezahlst du aus eigenem Geld.

Bei einer 110-%-Finanzierung oder mehr finanziert die Bank auch die Nebenkosten mit. Der Name ist nicht ganz präzise: In NRW können die Nebenkosten mit Makler über 10 % liegen, die Finanzierung reicht dann über 110 %.

Bei einer Kapitalanlage ist eine hohe Finanzierungsquote nicht ungewöhnlich. Die Miete trägt einen Teil der Rate, und viele Anleger möchten ihr Erspartes als Rücklage behalten. Trotzdem gilt: Je höher der Kredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto höher meist der Zins.

Die Kaufnebenkosten als eigentliche Hürde

Die Bank orientiert sich am Wert der Immobilie. Die Nebenkosten schaffen keinen Wert, den sie beleihen kann. Deshalb sind sie bei einer Vollfinanzierung der kritische Punkt. In NRW fallen typischerweise an:

Position	Typische Höhe
Grunderwerbsteuer NRW	6,5 % des Kaufpreises
Notar und Grundbuch (Kauf und Grundschuld)	grob 1,5 bis 2 %
Maklerprovision (falls anfallend)	häufig bis 3,57 % inkl. MwSt.
Gesamt	grob 8 bis 12 %

In anderen Bundesländern liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € sind das in NRW schnell 16.000 bis 24.000 €. Kaufst du direkt vom Bauträger ohne Makler, fallen die Nebenkosten niedriger aus.

Was Banken bei Vollfinanzierung sehen wollen

Ohne Eigenkapital trägt die Bank mehr Risiko. Sie schaut deshalb besonders genau auf deine Bonität. Typische Punkte:

• Sicheres Einkommen: Unbefristete Anstellung nach der Probezeit oder Verbeamtung. Beamte werden oft besonders positiv bewertet.
• Ausreichende Haushaltsrechnung: Nach Lebenshaltung, bestehenden Verpflichtungen und der neuen Rate muss genug übrig bleiben. Mieteinnahmen setzen Banken oft nur zu einem Teil an.
• Saubere SCHUFA: Keine negativen Einträge, möglichst wenige laufende Kredite.
• Keine Konsumkredite: Auto- oder Ratenkredite verringern deinen Spielraum deutlich.
• Rücklagen: Auch wenn du kein Eigenkapital einbringst, sehen Banken gern, dass du Reserven hast.
• Passendes Objekt: Die Bank bewertet die Wohnung selbst. Liegt ihr Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis, wird die Finanzierung schwieriger.

Wie Banken deine Haushaltsrechnung aufstellen und welche Rolle Zinsbindung und Tilgung spielen, liest du im Ratgeber Finanzierung einer Kapitalanlage.

Beispielrechnung: mit und ohne Eigenkapital

Alle Zahlen sind angenommen und vereinfacht. Die Zinssätze sind Beispielwerte, keine aktuellen Konditionen. Annahmen: Kaufpreis 200.000 €, Nebenkosten 24.140 €, Kaltmiete 650 €, nicht umlagefähige Kosten inklusive Rücklage und Mietausfallwagnis 113 € im Monat, Anfangstilgung jeweils 1,5 %.

	Nebenkosten aus Eigenkapital	Vollfinanzierung (ca. 112 %)
Darlehen	200.000 €	224.140 €
Angenommener Zins	3,6 %	3,9 %
Monatliche Rate	850 €	rund 1.009 €
Zinsen im ersten Jahr	rund 7.150 €	rund 8.681 €
Zuzahlung vor Steuern pro Monat	313 €	rund 472 €
Restschuld nach 15 Jahren (gleicher Zins unterstellt)	rund 140.448 €	rund 155.752 €

Rechnung Zuzahlung: 650 € − 113 € − 850 € = − 313 € bzw. 650 € − 113 € − 1.009 € = − 472 €. Die Vollfinanzierung kostet in diesem Beispiel rund 159 € mehr im Monat, und nach 15 Jahren ist die Restschuld deutlich höher. Höhere Zinsen erhöhen zwar die Werbungskosten, aber auch das ist nur eine Modellwirkung und gleicht die Mehrkosten nicht aus. Mehr dazu im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Risiken einer Vollfinanzierung

• Höhere monatliche Belastung: Mehr Kredit und höherer Zins bedeuten eine höhere Rate.
• Kein Puffer im Objekt: Musst du früh verkaufen, reicht der Erlös nach Abzug der Verkaufskosten möglicherweise nicht, um den Kredit abzulösen. Die Nebenkosten bekommst du beim Verkauf nicht zurück.
• Anschlussfinanzierung: Ist die Restschuld nach der Zinsbindung hoch und der Zins gestiegen, kann die Rate deutlich steigen.
• Weniger Spielraum für weitere Pläne: Eine hohe Verschuldung kann eine spätere Eigenheimfinanzierung erschweren.
• Lebensereignisse: Jobverlust, Elternzeit oder Krankheit treffen eine knappe Rechnung stärker.

So machst du es solide

• Rücklage behalten: Auch bei 110 % Finanzierung solltest du eine Notfallreserve von mehreren Monatsausgaben haben, die du nicht antastest.
• Teil der Nebenkosten selbst zahlen: Schon wenige tausend Euro Eigenkapital können die Konditionen verbessern.
• Lange Zinsbindung wählen: Das schafft Planungssicherheit für viele Jahre.
• Nicht zu niedrig tilgen: Eine sehr niedrige Tilgung macht die Rate kleiner, lässt aber die Restschuld lange hoch.
• Mit Puffer rechnen: Plane Leerstand, Reparaturen und einen höheren Anschlusszins ein.
• Objekt sorgfältig prüfen: Gerade ohne Eigenkapital muss der Kaufpreis zur Wohnung passen. Die Checkliste dazu findest du unter Wohnung als Kapitalanlage.

Ob eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital zu deinem Einkommen passt, kannst du mit dem detaillierten Budgetrechner durchspielen.

Passt eine Vollfinanzierung zu dir? Kurzer Selbsttest

Beantworte diese Fragen ehrlich. Je öfter du mit Ja antwortest, desto eher kann eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital für dich tragfähig sein:

• Ist dein Arbeitsplatz sicher, und liegt die Probezeit hinter dir?
• Kannst du die monatliche Zuzahlung vor Steuern bezahlen, ohne auf Rücklagen zurückzugreifen?
• Hast du eine Notfallreserve, die nach dem Kauf unangetastet bleibt?
• Würde deine Rechnung auch dann noch funktionieren, wenn die Wohnung drei Monate leer steht?
• Bist du sicher, die Wohnung mindestens zehn Jahre zu halten?
• Sind in den nächsten Jahren keine großen Ausgaben geplant, etwa ein eigenes Haus oder eine längere Auszeit?

Wenn du bei mehreren Punkten zögerst, kann es klüger sein, zuerst einige Monate gezielt zu sparen und dann mit einem Teil Eigenkapital zu starten.

Häufige Fragen

Kann ich eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ja, wenn deine Bonität sehr gut ist und die Bank auch die Nebenkosten mitfinanziert. Das ist kein Standard und hängt stark von Einkommen, Beruf, Haushaltsrechnung und Objekt ab. Die Konditionen sind in der Regel schlechter als mit Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital ist für eine Kapitalanlage sinnvoll?

Eine gute Orientierung ist, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu zahlen. Wichtiger als eine starre Quote ist aber, dass dir danach noch eine Notfallrücklage bleibt. Alles Eigenkapital in die Wohnung zu stecken, kann riskanter sein als eine etwas höhere Finanzierung.

Bekommen Beamte leichter eine Vollfinanzierung?

Viele Banken bewerten die Einkommenssicherheit von Beamten positiv. Das kann die Chancen auf eine hohe Finanzierungsquote verbessern. Eine Garantie ist es nicht, die Haushaltsrechnung muss trotzdem aufgehen.

Ist eine Vollfinanzierung steuerlich besser?

Mehr Kredit bedeutet mehr Zinsen, und Zinsen sind Werbungskosten. Du bekommst über die Steuer aber nur einen Teil der Zinsen zurück. Unter dem Strich zahlst du mehr, als du im Modell steuerlich sparst. Eine Vollfinanzierung allein aus steuerlichen Gründen ist deshalb nicht sinnvoll.

Was passiert, wenn ich bei einer Vollfinanzierung früh verkaufen muss?

Dann kann es passieren, dass der Verkaufserlös nicht reicht, um den Kredit abzulösen, weil die Nebenkosten verloren sind und erst wenig getilgt wurde. Zusätzlich können Vorfälligkeitsentschädigung und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren Steuern auf einen Gewinn anfallen. Plane die Kapitalanlage deshalb langfristig.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.