KapitalAnlageImmoSteuer-Rechner: Wie viel Steuern spart eine vermietete Wohnung bei dir?
Gib dein Einkommen ein und sieh sofort, wie eine typische vermietete Bestandswohnung deine Einkommensteuer im Beispiel verändert: mit normaler Abschreibung und mit Restnutzungsdauer-Gutachten. Alles bleibt in deinem Browser.
Was heißt das für dich?
Die Zahlen oben gelten für eine Beispielwohnung. Mit wenigen Antippfragen siehst du, welcher Kaufpreisrahmen zu deinem Einkommen passt und wie viele unserer Wohnungen darin liegen. Danach bekommst du Wohnungen mit deiner persönlichen Modellrechnung.
Was möchtest du mit einer Immobilie erreichen?
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Wie bist du beruflich aufgestellt?
Banken bewerten Einkommen unterschiedlich.
Wer gehört zu deinem Haushalt?
Wichtig für die Haushaltsrechnung der Bank.
Wie hoch ist das monatliche Nettoeinkommen deines Haushalts?
Eine grobe Spanne reicht.
Wie viel Eigenkapital könntest du einsetzen?
Erspartes, Depot, Bausparvertrag. Auch wenig ist okay.
Zahlst du aktuell Kreditraten?
Zum Beispiel Auto, Möbel oder eine eigene Immobilie.
Wann möchtest du investieren?
Letzte Frage.
Dein Budget wird berechnet …
Haushaltsrechnung, Kreditrahmen, Steuerwirkung
Danke! Wie möchtest du weitermachen?
Für deine persönliche Rechnung brauchen wir noch ein paar Angaben. Du hast zwei Wege:
Wann erreichen wir dich am besten?
Danke, ist notiert.
Im Gespräch gehen wir deine Angaben gemeinsam durch. Wenn du magst, füllst du vorher schon die Selbstauskunft aus.
Selbstauskunft ausfüllenSo rechnet der Steuer-Rechner
Bei einer vermieteten Wohnung sind Zinsen, nicht umlagefähige Kosten und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude Werbungskosten. In den ersten Jahren sind sie meist höher als die Mieteinnahmen. Der steuerliche Verlust wird mit deinem übrigen Einkommen verrechnet und senkt deine Einkommensteuer. Der Rechner ermittelt die Steuer mit und ohne Wohnung nach dem Tarif 2026 und zeigt den Unterschied im Durchschnitt der ersten zehn Jahre.
Die normale AfA für Gebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt 2 % pro Jahr. Belegt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer, dass das Gebäude kürzer nutzbar ist, kann die AfA höher sein. Mehr dazu im Ratgeber AfA bei Immobilien und Steuern sparen mit Immobilien.
Wichtig: Eine Steuerersparnis allein macht keine gute Kapitalanlage. Entscheidend ist, was dich die Wohnung nach Miete, Rate, Kosten und Steuer im Monat kostet und ob Lage und Zustand stimmen. Den monatlichen Cashflow rechnest du mit dem Cashflow-Rechner.
Häufige Fragen
Wie genau ist das Ergebnis?
Es ist eine vereinfachte Beispielrechnung mit typischen Werten. Dein tatsächliches zu versteuerndes Einkommen, weitere Einkünfte, Kinderfreibeträge und die konkrete Wohnung verändern das Ergebnis. Für deine Situation rechnen wir eine persönliche Modellrechnung, prüfen lassen solltest du sie von deinem Steuerberater.
Warum wird die Steuerersparnis über die Jahre kleiner?
Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, und die Miete steigt im Modell um 1,5 % pro Jahr. Dadurch wird der steuerliche Verlust kleiner. Deshalb zeigen wir den Durchschnitt der ersten zehn Jahre und nicht nur das erste Jahr.
Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten immer an?
Nein. Das Finanzamt prüft das Gutachten im Einzelfall. Ein Anspruch auf die höhere AfA besteht erst, wenn es anerkannt ist. Deshalb zeigt der Rechner beide Fälle nebeneinander.
Ist das eine Steuerberatung?
Nein. Wir sind Immobilienmakler und keine Steuerberater. Der Rechner zeigt eine Beispielrechnung, keine Beratung in Steuersachen.