AfA bei Immobilien: Abschreibung für vermietete Wohnungen einfach erklärt

Mit der AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilst du die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre und setzt sie als Werbungskosten ab. Je nach Baujahr sind das 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr, bei bestimmten Neubauten auch 5 % degressiv. Hier erfährst du, welche Variante für dich gilt und wie du sie berechnest.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Was ist die AfA?

Gebäude nutzen sich ab. Das Steuerrecht berücksichtigt das, indem du die Anschaffungskosten des Gebäudes nicht auf einmal, sondern verteilt über die Nutzungsdauer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzt. Geregelt ist das in § 7 EStG.

Wichtig: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Grundstücke nutzen sich steuerlich nicht ab. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises so entscheidend.

Die AfA ist ein rein steuerlicher Aufwand. Du zahlst dafür kein Geld aus, sie kann aber dein zu versteuerndes Einkommen senken. Wie stark sich das auswirkt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab.

Gebäudeanteil und Kaufpreisaufteilung

Zur AfA-Basis gehören der Gebäudeanteil am Kaufpreis und der entsprechende Anteil der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Den Anteil für Grund und Boden ziehst du ab.

Ist im Kaufvertrag eine Aufteilung vereinbart, wird sie vom Finanzamt grundsätzlich berücksichtigt, solange sie nicht offensichtlich an den tatsächlichen Wertverhältnissen vorbeigeht. Fehlt eine Aufteilung, nutzt die Finanzverwaltung häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe für Gerichte nicht bindend ist. Bei Streit kann ein Verkehrswertgutachten helfen.

Der Bodenanteil schwankt stark: In teuren Innenstadtlagen ist er hoch, in ländlichen Regionen niedriger. Für dich gilt: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA.

Lineare AfA: 2 %, 2,5 % oder 3 %

Bei der linearen AfA setzt du jedes Jahr denselben Prozentsatz an. Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gilt nach § 7 Abs. 4 EStG:

Fertigstellung des Gebäudes	AfA-Satz pro Jahr	Rechnerische Dauer
vor dem 1.1.1925	2,5 %	40 Jahre
1.1.1925 bis 31.12.2022	2 %	50 Jahre
ab 1.1.2023	3 %	rund 33 Jahre

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Kaufdatum. Im Jahr des Kaufs setzt du die AfA nur zeitanteilig ab Übergang von Nutzen und Lasten an.

Degressive AfA: 5 % für neue Wohngebäude

Für neue Wohngebäude gibt es seit dem Wachstumschancengesetz wieder eine degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Dabei schreibst du jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert ab. In den ersten Jahren ist die AfA dadurch deutlich höher als bei der linearen Methode, später sinkt sie.

Die wichtigsten Voraussetzungen nach dem Gesetzestext:

• Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR.
• Baubeginn nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029. Als Baubeginn gilt das Datum der Baubeginnsanzeige.
• Beim Kauf: Der Kaufvertrag wurde in diesem Zeitraum geschlossen, und du erwirbst das Gebäude spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.

Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist ausdrücklich zulässig. Dann wird der Restwert über die verbleibende Nutzungsdauer verteilt. Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind bei der degressiven AfA dagegen nicht erlaubt.

Sonder-AfA nach § 7b EStG

Zusätzlich zur regulären AfA kann für neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich sein: im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage. Sie kann neben der linearen oder der degressiven AfA genutzt werden.

Die Voraussetzungen für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029:

• Es entsteht neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum.
• Das Gebäude erfüllt den Standard „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen nicht über 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. Wird diese Grenze überschritten, entfällt die Sonder-AfA komplett.
• Die Bemessungsgrundlage ist auf höchstens 4.000 € je Quadratmeter begrenzt.
• Die Wohnung wird im Anschaffungsjahr und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet. Ferienvermietung zählt nicht.
• Beim Kauf muss die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.

Verkaufst du innerhalb dieses Zeitraums oder vermietest du nicht mehr, wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht. Außerdem gelten beihilferechtliche Grenzen. Weil die Anforderungen hoch sind, solltest du die Sonder-AfA nur mit Unterlagen des Bauträgers und Rücksprache mit einer Steuerberatung einplanen.

Restnutzungsdauer-Gutachten

Hat ein älteres Gebäude tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer als die 50 (bzw. 40 oder 33) Jahre, die das Gesetz unterstellt, darfst du nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die AfA nach dieser kürzeren Nutzungsdauer bemessen. Das kann den jährlichen AfA-Betrag spürbar erhöhen.

Die Nachweisanforderungen haben sich zuletzt geändert: Das Bundesfinanzministerium hat sein Schreiben vom Februar 2023, das sehr strenge Vorgaben an Gutachten stellte, Ende 2025 aufgehoben. Seitdem gilt wieder die Linie des Bundesfinanzhofs: Du kannst dich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet ist. Das Gutachten muss aber nachvollziehbar sein und die konkrete Immobilie betreffen. Das Finanzamt prüft es weiterhin.

Ein Gutachten kostet Geld und lohnt sich nicht bei jedem Objekt. Lass dir vorher grob durchrechnen, ob der mögliche Mehrbetrag die Kosten rechtfertigt.

Beispielrechnung

Alle Zahlen sind angenommen und vereinfacht. Sie dienen nur der Veranschaulichung.

Beispiel 1: Bestandswohnung, Baujahr 1995

Kaufpreis	220.000 €
Kaufnebenkosten (angenommen 10 %)	22.000 €
Anschaffungskosten gesamt	242.000 €
davon Grund und Boden (angenommen 25 %)	60.500 €
AfA-Basis Gebäude (75 %)	181.500 €
Lineare AfA 2 % pro Jahr	3.630 €
Mit Restnutzungsdauer 35 Jahre (falls nachgewiesen)	rund 5.186 €

Rechnung: 181.500 € × 2 % = 3.630 €. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 35 Jahren: 181.500 € ÷ 35 = 5.185,71 €.

Beispiel 2: Neubauwohnung, 70 m²

Angenommen: Kaufpreis 350.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 280.000 € (vereinfacht ohne Nebenkosten).

Jahr	Linear 3 %	Degressiv 5 % vom Restwert
1	8.400 €	14.000 €
2	8.400 €	13.300 €
3	8.400 €	12.635 €

Degressiv: Jahr 1: 280.000 € × 5 % = 14.000 €. Jahr 2: (280.000 € − 14.000 €) × 5 % = 13.300 €. Jahr 3: (266.000 € − 13.300 €) × 5 % = 12.635 €. Volle Jahre unterstellt, im Kaufjahr wäre die AfA zeitanteilig.

Erfüllt die Wohnung zusätzlich alle Voraussetzungen des § 7b, läge die Bemessungsgrundlage hier bei höchstens 70 m² × 4.000 € = 280.000 €. Die Sonder-AfA betrüge dann bis zu 14.000 € pro Jahr für vier Jahre.

Was die AfA für deine Steuer bedeuten kann, zeigt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien. Ob ein Neubau mit höherer AfA oder eine günstigere Bestandswohnung besser zu dir passt, vergleichen wir unter Neubau oder Bestand. Wenn du sehen willst, wie sich das auf deine monatliche Belastung auswirkt, nutze den detaillierten Budgetrechner.

Häufige Fragen

Kann ich die AfA auch bei einer selbst genutzten Wohnung ansetzen?

Nein. Die Gebäude-AfA wirkt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für eine selbst bewohnte Wohnung gibt es diese Abschreibung im Privatvermögen nicht.

Wird die AfA bei einem späteren Verkauf berücksichtigt?

Ja. Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns (§ 23 Abs. 3 EStG). Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Gewinn aus dem Verkauf nach aktueller Rechtslage in der Regel steuerfrei.

Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA-Basis?

Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Maklerprovision erhöhen die Anschaffungskosten und werden im Verhältnis Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt. Kosten für die Grundschuld gehören dagegen zu den Finanzierungskosten.

Kann ich lineare und degressive AfA wählen?

Wenn die Voraussetzungen des § 7 Abs. 5a erfüllt sind, hast du ein Wahlrecht. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist später zulässig, umgekehrt nicht. Welche Variante für dich günstiger ist, hängt von deiner Einkommensentwicklung und deinen Plänen ab.

Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten immer?

Nein. Es lohnt sich eher bei älteren Gebäuden mit hohem Gebäudeanteil, wenn der Zustand eine kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar begründet. Die Kosten des Gutachtens und das Risiko, dass das Finanzamt es nicht anerkennt, gehören in die Abwägung.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.