Steuern sparen mit Immobilien: Was mit einer vermieteten Wohnung wirklich möglich ist

Mit einer vermieteten Wohnung kannst du Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten als Werbungskosten absetzen. Übersteigen sie die Miete, entsteht ein Verlust, der dein übriges Einkommen und damit deine Steuer mindern kann. Wie viel das ausmacht, hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Hier erfährst du, wie es funktioniert und wo die Grenzen liegen.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Das Prinzip: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Vermietest du eine Wohnung, erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Finanzamt rechnet dabei ganz einfach: Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Das Ergebnis kann positiv oder negativ sein.

In den ersten Jahren einer finanzierten Wohnung ist es häufig negativ, weil Zinsen und Abschreibung zusammen höher sind als die Miete. Dieser Verlust wird mit deinen anderen Einkünften verrechnet, zum Beispiel mit deinem Gehalt. Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt, und du zahlst im Modell weniger Einkommensteuer.

Wichtig zum Verständnis: Du sparst nicht die ganze Ausgabe, sondern nur die Steuer darauf. Wer 1.000 € Zinsen zahlt, bekommt davon im Modell nur einen Teil über die Steuer zurück.

Welche Werbungskosten du absetzen kannst

• Schuldzinsen für das Darlehen. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar, sie ist Vermögensaufbau.
• AfA (Abschreibung) auf den Gebäudeanteil inklusive anteiliger Kaufnebenkosten. Details im Ratgeber AfA Immobilie.
• Finanzierungsnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen, Schätzgebühren.
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltergebühr, Kontoführung der WEG.
• Erhaltungsaufwand für Reparaturen, wenn er tatsächlich anfällt. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der WEG sind in der Regel erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt.
• Fahrtkosten zur Wohnung, etwa zu Besichtigungen oder Eigentümerversammlungen.
• Weitere Kosten wie Inserate, Steuerberatung für die Vermietung oder Rechtsberatung im Mietverhältnis.

Achtung bei älteren Wohnungen: Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) für Instandsetzung und Modernisierung aus, werden diese Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die AfA.

Negative Einkünfte und Verrechnung mit dem Gehalt

Als Angestellter oder Beamter zahlst du Lohnsteuer direkt über die Gehaltsabrechnung. Einen Verlust aus Vermietung machst du über die Einkommensteuererklärung geltend und bekommst eine Erstattung, sofern sich insgesamt eine niedrigere Steuer ergibt.

Alternativ kannst du beim Finanzamt einen Freibetrag für das Lohnsteuerabzugsverfahren beantragen. Dann wirkt der erwartete Verlust schon monatlich auf deinem Gehaltszettel, statt erst nach der Steuererklärung. Bei einer gekauften Wohnung ist das in der Regel erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf möglich. Das kann die monatliche Belastung glätten, ändert aber nichts an der Höhe der Steuer am Jahresende.

Wichtig: Das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn eine dauerhafte Vermietungsabsicht besteht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnraum wird diese in der Regel unterstellt. Vermietest du an Angehörige deutlich unter der ortsüblichen Miete, können die Werbungskosten gekürzt werden.

Warum der Grenzsteuersatz entscheidet

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, mit dem der letzte verdiente Euro besteuert wird. Ein Verlust aus Vermietung wirkt genau auf diesen obersten Teil deines Einkommens.

In Deutschland steigt der Grenzsteuersatz mit dem Einkommen von 14 % bis 42 %, für sehr hohe Einkommen auf 45 %. Dazu können Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen. Je höher dein Einkommen, desto größer ist die Steuerwirkung desselben Verlusts. Deinen persönlichen Grenzsteuersatz kannst du über den Steuerrechner des Bundesfinanzministeriums oder mit deiner Steuerberatung ermitteln.

Modellrechnung

Alle Werte sind angenommen und stark vereinfacht. Es ist eine Beispielrechnung, keine Zusage. Annahmen: Bestandswohnung (Baujahr zwischen 1925 und 2022) für 200.000 €, Kaufnebenkosten 24.140 €, Darlehen 200.000 € zu 3,6 % Zins und 1,5 % Anfangstilgung, Kaltmiete 650 € im Monat, Gebäudeanteil 75 %, angenommener Grenzsteuersatz 35 %.

Position (erstes volles Jahr)	Betrag
Mieteinnahmen (12 × 650 €)	7.800 €
Schuldzinsen	− 7.150 €
AfA: 224.140 € × 75 % × 2 %	− 3.362 €
Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung u. a.)	− 840 €
Einkünfte aus Vermietung	− 3.552 €
Steuerwirkung bei 35 %	rund 1.243 € pro Jahr
entspricht etwa	104 € pro Monat

Zum Vergleich der Cashflow vor Steuern: Miete 650 € minus Rate 850 € minus 113 € für nicht umlagefähige Kosten, eigene Rücklage und Mietausfallwagnis ergibt eine Zuzahlung von 313 € im Monat. Nach der angenommenen Steuerwirkung blieben rund 209 € pro Monat. Wie der Cashflow entsteht, erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Beachte: Die Steuerwirkung sinkt mit den Jahren, weil die Zinsen durch die Tilgung kleiner werden und die Miete steigen kann. Irgendwann können die Einkünfte positiv werden. Dann zahlst du auf den Überschuss Steuern. Diese Modellrechnung hängt von deiner persönlichen Situation ab und ersetzt keine Steuerberatung.

Spekulationsfrist beim Verkauf

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig. Dabei werden die Anschaffungskosten um die bereits genutzte AfA gemindert, der steuerpflichtige Gewinn fällt also höher aus. Liegt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei.

Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Gewinn nach aktueller Rechtslage steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge. Über eine Abschaffung dieser Frist für vermietete Immobilien wird politisch diskutiert. Stand Oktober 2026 ist dazu nichts beschlossen. Plane trotzdem nicht so, als wäre der steuerfreie Verkauf garantiert.

Die ehrlichen Grenzen

• Steuer ist kein Geschenk: Du bekommst nur einen Teil deiner Ausgaben zurück. Jeder Euro Verlust kostet dich unter dem Strich trotzdem Geld.
• Gesetze ändern sich: AfA-Sätze, Fristen und Förderungen können angepasst werden.
• Persönliche Situation ändert sich: Elternzeit, Teilzeit oder Jobwechsel verändern deinen Steuersatz und damit den Effekt.
• Teurer kaufen lohnt nicht: Ein überhöhter Kaufpreis erhöht zwar die AfA, aber du verlierst mehr, als du sparst.
• Kein Ersatz für eine solide Rechnung: Die Wohnung muss auch ohne Steuereffekt in dein Budget passen.

Mehr zu Chancen und Risiken einer vermieteten Wohnung findest du im Überblick Kapitalanlage Immobilie. Welche Belastung für dich realistisch ist, zeigt dir der detaillierte Budgetrechner mit steuerlicher Modellrechnung.

Häufige Fragen

Wie viel Steuern spare ich mit einer Eigentumswohnung?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Es hängt von Kaufpreis, Gebäudeanteil, Zinsen, Miete und deinem Grenzsteuersatz ab. In unserer Modellrechnung ergab sich bei 35 % Grenzsteuersatz eine Wirkung von rund 104 € im Monat im ersten Jahr. Bei dir kann das deutlich anders aussehen. Lass die Zahlen von einer Steuerberatung prüfen.

Kann ich die Tilgung von der Steuer absetzen?

Nein. Absetzbar sind die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung reduziert deine Schulden und baut Vermögen auf, sie ist steuerlich kein Aufwand.

Muss ich auf Mieteinnahmen Steuern zahlen?

Ja, Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Steuern fallen aber nur auf den Überschuss nach Abzug aller Werbungskosten an. Ist das Ergebnis negativ, mindert es dein übriges Einkommen.

Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie nur wegen der Steuer?

Nein. Die Steuerwirkung ist ein möglicher Nebeneffekt. Entscheidend sind Lage, Kaufpreis, Miete und eine Finanzierung, die du dauerhaft tragen kannst. Eine Wohnung, die sich nur durch die Steuer schönrechnet, ist meist keine gute Anlage.

Brauche ich einen Steuerberater für die Vermietung?

Pflicht ist es nicht. Gerade im Kaufjahr mit Kaufpreisaufteilung, Nebenkosten und Finanzierungskosten kann eine Steuerberatung aber helfen, Fehler zu vermeiden. Die Kosten dafür sind als Werbungskosten absetzbar, soweit sie die Vermietung betreffen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.