Die erste vermietete Wohnung: Kapitalanlage für Angestellte

Viele Angestellte fragen sich irgendwann, ob eine vermietete Wohnung für sie infrage kommt. Die ehrliche Antwort lautet: Das hängt weniger von einer magischen Gehaltsgrenze ab als von deiner Haushaltsrechnung, deinem Eigenkapital und davon, ob du eine monatliche Zuzahlung und schlechte Jahre tragen kannst. Hier erfährst du, wie Banken rechnen, was dich eine Wohnung im Monat kosten kann und wie du Schritt für Schritt vorgehst.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Ab welchem Einkommen ist das realistisch?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Ob eine Bank finanziert und ob die Wohnung dich finanziell nicht überfordert, hängt von mehreren Faktoren ab:

• deinem Nettoeinkommen und wie sicher es ist (unbefristeter Vertrag, Probezeit beendet)
• deinen festen Ausgaben, etwa Miete der eigenen Wohnung, Auto, Kredite und Unterhalt
• deinem Eigenkapital und deiner Reserve
• Kaufpreis, Miete und Hausgeld der konkreten Wohnung
• dem Zinsniveau und der gewählten Tilgung

Damit du ein Gefühl bekommst, rechnen wir unten ein Beispiel mit drei Einkommen durch. Das Beispiel zeigt nur, wie die Rechnung funktioniert. Ob sie bei dir aufgeht, hängt immer vom Einzelfall und von der Bank ab.

Wie Banken rechnen

Banken müssen vor einem Immobilienkredit die Kreditwürdigkeit eingehend prüfen, auf Grundlage deiner Informationen zu Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen (§ 505b Abs. 2 BGB). In der Praxis heißt das vor allem: Haushaltsrechnung und Objektbewertung.

Die Haushaltsrechnung

Die Bank stellt deinem Nettoeinkommen alle Ausgaben gegenüber. Für die Lebenshaltung setzt sie meist eine eigene Pauschale an, die von Bank zu Bank unterschiedlich ist. Die Mieteinnahmen der neuen Wohnung rechnen viele Banken nicht in voller Höhe an, sondern mit einem Abschlag. Die neue Kreditrate und das nicht umlagefähige Hausgeld kommen als Ausgaben dazu. Am Ende muss ein Überschuss bleiben.

Beispiel: drei Einkommen im Vergleich

Alle Zahlen sind angenommen und vereinfacht. Sie dienen nur der Veranschaulichung und ersetzen keine Finanzierungsberatung. Banken rechnen jeweils mit eigenen Pauschalen.

Annahmen: Single, Warmmiete der eigenen Wohnung 800 €, Lebenshaltungspauschale 1.100 €, Versicherungen, Mobilität und Sonstiges 350 €, keine weiteren Kredite. Wohnung: Kaufpreis 160.000 €, Kaltmiete 550 €, davon angesetzt 75 % (413 €), nicht umlagefähiges Hausgeld 100 €. Darlehen 160.000 € zu 3,8 % mit 2 % Tilgung, Rate 773 €.

Posten pro Monat	Netto 2.500 €	Netto 3.200 €	Netto 4.000 €
Bisherige Ausgaben	− 2.250 €	− 2.250 €	− 2.250 €
Kreditrate	− 773 €	− 773 €	− 773 €
Hausgeld nicht umlagefähig	− 100 €	− 100 €	− 100 €
Angesetzte Miete (75 %)	+ 413 €	+ 413 €	+ 413 €
Überschuss	− 210 €	+ 490 €	+ 1.290 €

Mit 2.500 € netto geht die Rechnung in diesem Beispiel nicht auf. Eine günstigere Wohnung, niedrigere eigene Ausgaben oder mehr Eigenkapital könnten das ändern. Mit 3.200 € bleibt ein Puffer, der aber im ungünstigen Fall (siehe unten) spürbar schrumpft. Die Bank bewertet außerdem die Wohnung selbst. Liegt ihr Wert unter dem Kaufpreis, verlangt sie mehr Eigenkapital oder einen höheren Zins.

Wie viel Eigenkapital du brauchst

Viele Banken erwarten, dass du mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlst. In Sachsen sind das bei einem Kauf mit Makler grob 11 % des Kaufpreises: 5,5 % Grunderwerbsteuer (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz), rund 2 % Notar und Grundbuch sowie die Maklerprovision laut Vertrag.

Kaufpreis	Nebenkosten bei 11 % (Annahme)
100.000 €	11.000 €
160.000 €	17.600 €
250.000 €	27.500 €

Finanzierungen über 100 % des Kaufpreises sind möglich, aber teurer und riskanter. Mehr dazu im Ratgeber Exposé prüfen. Zusätzlich zum Eigenkapital für den Kauf brauchst du eine Reserve: für deinen privaten Notfall und für die Wohnung, zum Beispiel für Leerstand oder eine Sonderumlage. Steck nicht dein ganzes Erspartes in den Kauf.

Die monatliche Belastung

Die Bank fragt, ob du die Rate tragen kannst. Du solltest zusätzlich fragen: Was kostet mich die Wohnung tatsächlich jeden Monat? Mit den Annahmen von oben, dazu einer eigenen Rücklage von 25 € und 2 % Mietausfall-Pauschale, ergibt sich:

Kaltmiete	+ 550 €
Nicht umlagefähiges Hausgeld inklusive Erhaltungsrücklage	− 75 €
Eigene Rücklage	− 25 €
Mietausfall-Pauschale	− 11 €
Kreditrate	− 773 €
Cashflow vor Steuern	− 334 €

Bei üblicher Fremdfinanzierung und dem Zinsniveau von 2026 ist eine monatliche Zuzahlung bei vermieteten Wohnungen eher die Regel als die Ausnahme. Ein Teil davon fließt in die Tilgung, im ersten Jahr in diesem Beispiel gut 270 € im Monat. Das ist aber kein Gewinn, sondern Schuldenabbau. Ob die Wohnung später mehr wert ist, ist offen.

Steuerwirkung grob erklärt

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Davon ziehst du Werbungskosten ab (§ 9 EStG), vor allem Schuldzinsen, die AfA auf das Gebäude und nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltung. Die Tilgung ist nicht abziehbar.

Im Beispiel ergibt sich im ersten Jahr ein steuerlicher Verlust von rund 2.450 €. Den verrechnest du mit deinem Gehalt. Wie viel Steuer du dadurch sparst, hängt von deinem Grenzsteuersatz ab. Nach § 32a EStG bleiben 2026 bis 12.348 € zu versteuerndes Einkommen steuerfrei; danach steigt der Grenzsteuersatz und erreicht ab 69.879 € 42 %. Bei angenommenen 35 % ergäben sich rund 857 € im Jahr oder rund 71 € im Monat. Die Zuzahlung sinkt dann rechnerisch auf rund 263 € im Monat.

Zwei Dinge solltest du dabei wissen: Der Steuereffekt wird mit der Zeit kleiner, weil der Zinsanteil sinkt. Und er ist kein Grund für einen Kauf, sondern ein Nebeneffekt. Die Details zur Abschreibung findest du im Ratgeber AfA Immobilie, bei älteren Gebäuden auch unter Restnutzungsdauer-Gutachten. Deine konkrete Steuerwirkung klärst du mit deiner Steuerberatung.

Gut vorbereitet: worauf es ankommt

Wer auch den ungünstigen Fall kennt, entscheidet entspannter. Rechne deshalb neben dem Normalfall immer einen ungünstigen Fall. Wir nehmen dafür drei Monate Leerstand, eine Sonderumlage von 1 % des Kaufpreises und einen Anschlusszins, der nach zehn Jahren 2 Prozentpunkte höher liegt.

Ereignis	Mehrbelastung im Beispiel
3 Monate Leerstand (Miete plus 150 € Betriebskosten pro Monat)	2.100 € einmalig
Sonderumlage 1 % von 160.000 €	1.600 € einmalig
Anschlusszins + 2 Prozentpunkte nach 10 Jahren (Restschuld rund 121.100 €)	rund 202 € pro Monat dauerhaft

Im Beispiel mit 3.200 € netto schrumpft der Überschuss der Haushaltsrechnung ab Jahr elf von 490 € auf rund 288 €, sofern sich sonst nichts ändert. Die einmaligen Posten von zusammen 3.700 € solltest du aus der Reserve zahlen können.

Weitere Punkte, auf die du vorbereitet sein solltest:

• Mieter: Zahlungsausfälle, Streit, Räumung können Zeit und Geld kosten.
• Eigentümergemeinschaft: Du entscheidest nicht allein über Sanierungen und Hausgeld.
• Persönliche Veränderungen: Jobwechsel, Elternzeit, Trennung oder Krankheit können dein Einkommen senken, die Rate bleibt.
• Wertentwicklung: Preise können auch fallen. Ein Verkauf in schwacher Marktphase kann Verlust bedeuten.
• Gebundenes Kapital: Eine Wohnung lässt sich nicht kurzfristig zu Geld machen.

Schritt für Schritt zur ersten Wohnung

1. Budget klären: Haushaltsrechnung aufstellen, Eigenkapital und Reserve festlegen. Ein erster Anhaltspunkt ist die Investment-Prüfung.
2. Finanzierung vorab besprechen: Mit einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler klären, welcher Rahmen möglich ist und welche Unterlagen gebraucht werden.
3. Kriterien festlegen: Preisrahmen, Lage, Baujahr, Zustand, Wohnungsgröße.
4. Angebote prüfen: Exposé, Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Protokolle und Rücklage durchgehen. Das Werkzeug Exposé-Check hilft beim Durchrechnen.
5. Besichtigen: Wohnung, Treppenhaus, Keller, Dach soweit möglich. Fragen notieren.
6. Steuerlich einordnen: Mit deiner Steuerberatung Kaufpreisaufteilung und AfA besprechen.
7. Finanzierung abschließen: Angebote vergleichen, Zinsbindung und Tilgung bewusst wählen.
8. Notartermin: Den Kaufvertragsentwurf in Ruhe lesen. Als Verbraucher sollst du ihn in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
9. Übergabe und Verwaltung: Mieter informieren, Mietkonto einrichten, Unterlagen für die Steuererklärung sammeln.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Kapitalanlage-Wohnung auch ohne Eigenkapital?

Eine Vollfinanzierung ist möglich, aber teurer und riskanter. Die Rate steigt, und mehr Zinsen fließen an die Bank.

Muss ich zuerst eine eigene Wohnung kaufen?

Nein. Viele beginnen mit einer vermieteten Wohnung und wohnen selbst zur Miete. Plane aber ein, dass eine laufende Kapitalanlage deinen späteren Kreditrahmen für ein Eigenheim beeinflussen kann.

Wie viel Zeit kostet eine vermietete Wohnung?

Bei einer bestehenden Vermietung und einer funktionierenden Hausverwaltung meist überschaubar: Mieteingang prüfen, Nebenkostenabrechnung, Eigentümerversammlung, Steuererklärung. Bei Mieterwechsel oder Reparaturen wird es mehr.

Spare ich mit einer vermieteten Wohnung sicher Steuern?

Nein, nicht sicher. Ein steuerlicher Verlust entsteht vor allem in den ersten Jahren durch Zinsen und AfA. Später kann ein steuerpflichtiger Überschuss entstehen. Wie es bei dir aussieht, klärst du mit deiner Steuerberatung.

Welche Wohnungsgröße eignet sich für den Einstieg?

Das hängt vom örtlichen Markt ab. Entscheidend ist, dass die Wohnung zu deinem Budget passt und sich in der Lage gut vermieten lässt. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Alle Beispielzahlen beruhen auf Annahmen. Renditen, Wertentwicklungen und Steuerwirkungen sind nicht garantiert.