Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie: Kredithöhe, Tilgung und Zinsbindung

Wie viel Kredit du für eine vermietete Wohnung bekommst, entscheidet die Bank anhand deiner Haushaltsrechnung: Einkommen minus Ausgaben, plus ein Teil der künftigen Miete, minus die neue Rate. Hier erfährst du, wie Banken rechnen, welche Tilgung und Zinsbindung sinnvoll sein können und wie du dich gut vorbereitest.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Wie viel Kredit ist möglich?

Bei einer Kapitalanlage schauen Banken auf zwei Dinge: auf dich und auf die Wohnung.

• Deine Bonität: Einkommen, Beschäftigungsart, bestehende Kredite, SCHUFA und das, was nach allen Ausgaben übrig bleibt.
• Die Immobilie: Die Bank ermittelt einen eigenen Beleihungswert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Je höher der Kredit im Verhältnis zu diesem Wert, desto höher in der Regel der Zins.

Eine pauschale Formel wie „das Achtfache des Jahresgehalts“ gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die monatliche Rechnung tragfähig ist. Ob du Eigenkapital einbringst oder die Nebenkosten mitfinanzierst, beeinflusst Zins und Spielraum. Mehr dazu im Ratgeber Kapitalanlage ohne Eigenkapital.

Annuitätendarlehen: Die übliche Form

Die meisten Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen. Du zahlst eine feste monatliche Rate aus Zins und Tilgung. Die Rate berechnet sich vereinfacht so: Darlehen × (Zinssatz + Anfangstilgung) ÷ 12. Bei 200.000 €, 3,6 % Zins und 1,5 % Tilgung sind das 200.000 € × 5,1 % ÷ 12 = 850 € im Monat. Als Sicherheit lässt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen.

Die Haushaltsrechnung der Bank

Die Bank stellt deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Für die Lebenshaltung setzen viele Banken eigene Pauschalen an, abhängig von Haushaltsgröße. Diese Pauschalen unterscheiden sich von Bank zu Bank.

Eine vereinfachte Beispielrechnung für eine alleinstehende Person, alle Werte angenommen:

Position	Betrag pro Monat
Nettoeinkommen	3.600 €
Eigene Warmmiete	− 900 €
Lebenshaltungspauschale der Bank (angenommen)	− 1.100 €
Auto, Versicherungen, Sonstiges	− 300 €
Frei verfügbar vor dem Kauf	1.300 €
Mieteinnahme Kapitalanlage, 75 % von 650 €	+ 487,50 €
Kreditrate (200.000 €, 3,6 % Zins, 1,5 % Tilgung)	− 850 €
Bewirtschaftungskosten (angenommen)	− 113 €
Frei verfügbar nach dem Kauf	824,50 €

Rechnung: 3.600 − 900 − 1.100 − 300 = 1.300 €. Dann 1.300 + 487,50 − 850 − 113 = 824,50 €. Bleibt ein ausreichender Überschuss, ist das ein gutes Zeichen. Wie viel „ausreichend“ ist, legt jede Bank selbst fest.

Wie Banken die Miete ansetzen

Banken rechnen die künftige Kaltmiete nicht voll an. Häufig werden etwa 60 bis 80 % berücksichtigt, um Leerstand, Mietausfall und Kosten abzufedern. Manche Banken ziehen stattdessen eine Bewirtschaftungspauschale ab. Für dich bedeutet das: Die Bank rechnet vorsichtiger als ein Exposé.

Bei einer bereits vermieteten Wohnung gilt der bestehende Mietvertrag als Nachweis. Bei leer stehenden Wohnungen setzt die Bank eine marktübliche Miete an, oft eher konservativ.

Tilgung: Wie schnell zahlst du zurück?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell deine Schulden sinken. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt.

Vergleich für ein Darlehen von 200.000 € bei einem angenommenen Zins von 3,6 % (Beispielwerte, gleicher Zins über die gesamte Zeit unterstellt):

Anfangstilgung	Rate pro Monat	Restschuld nach 10 Jahren	Restschuld nach 15 Jahren
1,0 %	rund 767 €	rund 175.969 €	rund 160.299 €
1,5 %	850 €	rund 163.954 €	rund 140.448 €
2,0 %	rund 933 €	rund 151.938 €	rund 120.598 €
3,0 %	1.100 €	rund 127.907 €	rund 80.897 €

Bei Kapitalanlagen wird oft eine eher niedrige Tilgung gewählt, um die monatliche Zuzahlung klein zu halten. Das hat einen Preis: Die Restschuld bleibt lange hoch, und das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung ist größer. Eine höhere Tilgung erhöht die Zuzahlung, baut aber schneller Vermögen auf. Wie sich die Rate auf deinen Cashflow auswirkt, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz fest bleibt. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Zinsbindungen sind meist etwas teurer, geben dir aber länger Planungssicherheit.

Nach Ende der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Ist der Zins dann höher, steigt die Rate. Ein einfacher Stresstest: Rechne aus, wie hoch deine Rate wäre, wenn der Zins für die Restschuld zwei Prozentpunkte höher läge, und prüfe, ob du das tragen könntest.

Gut zu wissen: Nach § 489 BGB kannst du ein Darlehen mit fester Zinsbindung nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft.

Sondertilgung und Flexibilität

Viele Darlehen erlauben Sondertilgungen, zum Beispiel bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Damit kannst du Bonuszahlungen oder Erspartes nutzen, um die Restschuld schneller zu senken.

Bei einer Kapitalanlage solltest du aber abwägen: Jede Sondertilgung senkt auch die Zinsen und damit die Werbungskosten. Und Geld, das in der Wohnung steckt, steht dir als Rücklage nicht mehr zur Verfügung. Ein Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit kann eine flexible Alternative sein, wenn die Bank ihn anbietet.

Wie Zinsen steuerlich wirken, erklärt der Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Unterlagen für die Bank

Persönliche Unterlagen

• Personalausweis
• Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, oft auch die Dezember-Abrechnung des Vorjahres
• Arbeitsvertrag oder Ernennungsurkunde bei Beamten
• Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre
• Nachweise über Eigenkapital und bestehende Kredite

Objektunterlagen

• Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis, Fotos
• Mietvertrag bei vermieteten Wohnungen
• Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen

Wer die Unterlagen vollständig hat, bekommt schneller eine Entscheidung. Bevor du zur Bank gehst, hilft dir der detaillierte Budgetrechner, deinen Spielraum realistisch einzuschätzen.

Häufige Fragen

Wie viel Kredit bekomme ich mit meinem Gehalt für eine Kapitalanlage?

Das hängt von deiner Haushaltsrechnung ab, nicht nur vom Bruttogehalt. Entscheidend ist, was nach Lebenshaltung, bestehenden Verpflichtungen und der neuen Rate übrig bleibt, wobei die Bank einen Teil der Miete einrechnet. Die Investment-Prüfung gibt dir eine erste Orientierung.

Welche Zinsbindung ist für eine Kapitalanlage sinnvoll?

Viele Anleger wählen zehn bis fünfzehn Jahre oder länger, um die Rate planbar zu halten. Welche Länge zu dir passt, hängt von deiner Risikobereitschaft und deinen Plänen ab. Eine längere Zinsbindung kostet meist einen etwas höheren Zins.

Ist eine niedrige Tilgung bei einer Kapitalanlage sinnvoll?

Eine niedrige Tilgung hält die Rate klein, lässt die Restschuld aber lange hoch. Das erhöht das Risiko bei der Anschlussfinanzierung. Eine gute Lösung ist oft ein Mittelweg mit Option auf Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgung.

Rechnet die Bank die volle Miete an?

In der Regel nicht. Viele Banken setzen etwa 60 bis 80 % der Kaltmiete an oder ziehen Pauschalen für Bewirtschaftung und Leerstand ab. Die genaue Methode unterscheidet sich je nach Bank.

Kann ich die Finanzierung später an eine andere Bank übertragen?

Am Ende der Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einer anderen Bank wechseln. Während der Zinsbindung ist ein Wechsel meist nur mit Vorfälligkeitsentschädigung möglich, abgesehen vom gesetzlichen Kündigungsrecht nach zehn Jahren.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen verlangt die Bank, wenn du ein zugesagtes Darlehen nicht sofort vollständig abrufst, etwa weil beim Neubau die Raten nach Baufortschritt fällig werden. Viele Banken gewähren eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einigen Monaten. Achte beim Vergleich der Angebote darauf, wie lang diese Zeit ist und wie hoch der Zins danach ausfällt, und plane bei einem Neubau mit Bauphase etwas Puffer ein.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.