Exposé prüfen: So rechnest du eine vermietete Wohnung ehrlich durch

Ein Exposé ist eine Verkaufsunterlage. Das ist legitim, bedeutet aber: Die Zahlen darin zeigen meist die freundlichste Sicht auf die Wohnung. Bevor du dich auf eine Kapitalanlage festlegst, solltest du die Rechnung selbst aufmachen, mit allen Kosten, einer realistischen Finanzierung und einem Blick auf den ungünstigen Fall. Dieser Ratgeber zeigt dir, worauf du achtest und wie du Schritt für Schritt zum Cashflow nach Steuern kommst.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Typische Schönrechnungen im Exposé

Die meisten Exposés sind nicht falsch. Sie lassen aber gern Dinge weg oder wählen Annahmen, die das Ergebnis besser aussehen lassen. Diese Punkte solltest du immer gegenprüfen.

Bruttorendite statt Nettorendite

Die Bruttorendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten und Mietausfall. Die Nettomietrendite rechnet diese Posten ein und liegt oft um einen ganzen Prozentpunkt oder mehr darunter. Vergleiche Wohnungen deshalb nur über die Nettorechnung.

Fehlendes nicht umlagefähiges Hausgeld

Das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft enthält Betriebskosten, die du auf den Mieter umlegen kannst, und Kosten, die du selbst trägst. Nicht umlagefähig sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV insbesondere Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Steht im Exposé nur das Gesamthausgeld oder gar keins, frag nach dem Wirtschaftsplan und der letzten Jahresabrechnung.

Rücklage zu knapp oder gar nicht eingerechnet

Die Eigentümergemeinschaft bildet eine Erhaltungsrücklage für Dach, Fassade, Heizung und andere gemeinschaftliche Teile (§ 19 Abs. 2 WEG). Deine Zahlung dafür steckt im Hausgeld. Zusätzlich solltest du für deine eigene Wohnung zurücklegen, etwa für Bad, Böden oder Küche. Beides fehlt in vielen Beispielrechnungen.

Kein Mietausfall

Exposés rechnen fast immer mit zwölf Monatsmieten pro Jahr. In der Praxis gibt es Mieterwechsel, Renovierungsphasen und gelegentlich Zahlungsrückstände. Die wohnungswirtschaftliche Kalkulation setzt dafür traditionell bis zu 2 % der Erträge an (§ 29 II. BV). Das ist eine Pauschale, keine Obergrenze für dein tatsächliches Risiko.

Zinsbindung und Anschlusszins

Eine Beispielfinanzierung mit günstigem Zins sagt nichts darüber, was nach Ablauf der Zinsbindung passiert. Nach zehn Jahren ist bei üblicher Tilgung noch ein großer Teil des Darlehens offen. Steigt der Zins dann, steigt die Rate. Prüfe, ob der angesetzte Zins zu deiner Bonität passt: Im Spätsommer 2026 lagen Angebote für zehnjährige Bindungen je nach Quelle bei rund 3,7 bis über 4 %.

Niedrige Tilgung

Mit 1 % Tilgung sieht die Monatsrate klein aus. Das Darlehen läuft dann aber sehr lange, und die Restschuld nach zehn Jahren ist hoch. Rechne zum Vergleich immer auch mit 2 % Tilgung.

110-%-Finanzierung

Wird neben dem Kaufpreis auch ein Großteil der Nebenkosten finanziert, brauchst du wenig Eigenkapital. Dafür ist das Darlehen höher als der Wert der Wohnung, Banken verlangen dafür in der Regel einen höheren Zins, und die Rate steigt. Bei einem Verkauf in den ersten Jahren kann der Erlös unter der Restschuld liegen.

Mietgarantien

Eine Mietgarantie klingt nach Sicherheit. Prüfe, wer garantiert, wie lange, in welcher Höhe und wie solvent der Garantiegeber ist. Frag dich auch, ob die garantierte Miete über der ortsüblichen Miete liegt. Dann kann sie im Kaufpreis eingepreist sein, und nach dem Ende der Garantie sinkt deine Einnahme.

Checkliste: Diese Unterlagen brauchst du

Ein seriöser Anbieter stellt dir diese Unterlagen vor dem Notartermin zur Verfügung. Fehlt etwas, frag nach und nimm dir Zeit.

Unterlage	Worauf du achtest
Mietvertrag	Kaltmiete, Mietbeginn, Staffel- oder Indexmiete, Kündigungsfristen, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen
Mietkonto oder Bestätigung	Pünktliche Zahlungen, Rückstände
Örtlicher Mietspiegel	Liegt die Miete deutlich über dem Vergleichswert, ist sie bei Mieterwechsel womöglich nicht wieder erzielbar
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung	Hausgeld, Anteil umlagefähig und nicht umlagefähig, Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Stand der Erhaltungsrücklage	Höhe im Verhältnis zu Alter und Größe des Hauses
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte drei Jahre)	Beschlossene oder diskutierte Sanierungen, Sonderumlagen, Streit in der Gemeinschaft
Teilungserklärung	Was gehört zu deiner Wohnung, Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung
Energieausweis	Energiekennwert, Heizungsart, Alter der Anlage
Grundbuchauszug	Belastungen in Abteilung II und III
Grundriss und Wohnflächenberechnung	Stimmt die Fläche mit Mietvertrag und Exposé überein?

Rechenweg zum Cashflow nach Steuern

Alle Zahlen sind angenommen und vereinfacht. Sie dienen nur der Veranschaulichung und ersetzen keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Annahmen: vermietete Bestandswohnung, 58 m², Baujahr 1995, Kaufpreis 160.000 €, Kaltmiete 550 € im Monat. Kaufnebenkosten 11 % (17.600 €), bestehend aus 5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen (Sächsisches Grunderwerbsteuersatzgesetz), rund 2 % Notar und Grundbuch und 3,57 % Maklerprovision. Die Nebenkosten zahlst du aus Eigenkapital, das Darlehen beträgt 160.000 € zu 3,8 % Sollzins mit 2 % Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Nicht umlagefähig: 30 € Verwaltung und 45 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage im Monat; dazu legst du selbst 25 € im Monat für die Wohnung zurück. Persönlicher Grenzsteuersatz 35 %.

Schritt 1: Rendite einordnen

Jahreskaltmiete	6.600 €
Bruttorendite (6.600 € ÷ 160.000 €)	4,1 %
Jahresreinertrag (6.600 € − 1.200 € Kosten und Rücklagen − 132 € Mietausfall 2 %)	5.268 €
Nettomietrendite (5.268 € ÷ 177.600 €)	rund 3,0 %

Schritt 2: Monatlicher Cashflow vor Steuern

Posten	pro Monat
Kaltmiete	+ 550 €
Verwaltung (nicht umlagefähig)	− 30 €
Erhaltungsrücklage WEG	− 45 €
Eigene Rücklage	− 25 €
Mietausfall-Pauschale 2 %	− 11 €
Kreditrate (Zins und Tilgung, 5,8 % von 160.000 € ÷ 12)	− 773 €
Cashflow vor Steuern	− 334 €

Zum Vergleich: Ein Exposé, das mit 3,5 % Zins, 1 % Tilgung und ohne Hausgeld rechnet, käme auf eine Rate von 600 € und eine Zuzahlung von nur 50 € im Monat. Der Unterschied entsteht allein durch die Annahmen.

Schritt 3: Steuerliches Ergebnis im ersten Jahr

Mieteinnahmen	6.600 €
Schuldzinsen im ersten Jahr	− 6.024 €
Verwaltung	− 360 €
AfA 2 % auf 75 % Gebäudeanteil von 177.600 €	− 2.664 €
Einkünfte aus Vermietung	− 2.448 €
Rechnerische Steuerentlastung bei 35 %	rund 857 € im Jahr, rund 71 € im Monat

Nicht abziehbar sind die Tilgung und deine eigene Rücklage. Auch die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft sind laut BFH-Urteil vom 14.01.2025 (IX R 19/24) erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Wie die AfA berechnet wird, erklärt der Ratgeber AfA Immobilie.

Schritt 4: Cashflow nach Steuern

− 334 € + 71 € = rund − 263 € im Monat. Diesen Betrag zahlst du in diesem Beispiel aus deinem Einkommen zu. Gleichzeitig tilgst du im ersten Jahr rund 3.256 € des Darlehens, also gut 270 € im Monat. Ob die Wohnung später mehr oder weniger wert ist, ist offen. Die Zuzahlung dagegen ist sicher.

Mit den Jahren ändert sich das Bild: Der Zinsanteil sinkt, dadurch sinkt auch die Steuerentlastung. Die Miete kann steigen, muss aber nicht.

Der ungünstige Fall

Rechne nicht nur den Normalfall. Prüfe, ob du auch ein schlechtes Jahr tragen könntest. Wir setzen dafür immer dieselben drei Annahmen an: drei Monate Leerstand, eine Sonderumlage von 1 % des Kaufpreises und einen Anschlusszins, der nach zehn Jahren um 2 Prozentpunkte höher liegt.

Ereignis	Annahme	Mehrbelastung vor Steuern
3 Monate Leerstand	3 × 550 € Miete plus 3 × 150 € Betriebskosten der leeren Wohnung	2.100 € einmalig
Sonderumlage	1 % von 160.000 €	1.600 € einmalig
Anschlusszins + 2 Prozentpunkte	Restschuld nach 10 Jahren rund 121.100 €, Zins 5,8 % statt 3,8 %, gleiche Tilgung	rund 202 € pro Monat, rund 2.420 € pro Jahr, dauerhaft

Treffen alle drei Ereignisse im selben Jahr zusammen, kommen rund 6.120 € zu deiner normalen Zuzahlung hinzu. Die Rate stiege ab Jahr elf von 773 € auf rund 975 € im Monat. Höhere Zinsen und eine Sonderumlage für Erhaltung können steuerlich teilweise wirken, aber verlass dich bei der Frage, ob du ein solches Jahr tragen kannst, nicht darauf.

Daraus folgt: Halte eine Liquiditätsreserve vor, die mindestens die einmaligen Posten abdeckt, und prüfe, ob deine Haushaltsrechnung auch mit der höheren Rate nach der Zinsbindung aufgeht. Eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung verringern das Zinsänderungsrisiko, erhöhen aber oft die Rate heute.

Wie du das Ergebnis einordnest

• Die Zuzahlung muss zu deinem Haushalt passen, auch im ungünstigen Fall. Wie Banken das prüfen, liest du im Ratgeber Die erste Kapitalanlage für Angestellte.
• Die Steuer ist ein Nebeneffekt. Eine Wohnung, die sich nur über die Steuer rechnet, ist kein guter Kauf. Die Steuerwirkung hängt von deinem Einkommen ab und kann sich ändern.
• Vergleiche über die Nettorechnung. Zwei Wohnungen mit gleicher Bruttorendite können sich bei Hausgeld, Rücklage und Zustand stark unterscheiden.
• Lass dir Zeit. Druck wie „nur noch heute reserviert“ ist kein Grund, Unterlagen ungeprüft zu lassen.

Häufige Fragen

Welche Rendite ist bei einer vermieteten Wohnung realistisch?

Das hängt stark von Lage, Zustand und Kaufpreis ab. Eine pauschale Zahl wäre unseriös. Wichtiger als die Bruttorendite ist, ob die Nettorechnung und der Cashflow nach Steuern zu deinem Haushalt passen.

Ist eine Wohnung mit negativem Cashflow automatisch ein schlechtes Investment?

Nicht automatisch. Bei hoher Fremdfinanzierung und aktuellem Zinsniveau ist eine monatliche Zuzahlung häufig. Entscheidend ist, ob du sie dauerhaft und auch im ungünstigen Fall tragen kannst und ob dir klar ist, dass Wertentwicklung und Mietsteigerungen nicht garantiert sind.

Woher bekomme ich das Hausgeld, wenn es im Exposé fehlt?

Frag nach dem aktuellen Wirtschaftsplan und der letzten Jahresabrechnung. Dort steht das Hausgeld aufgeteilt nach Kostenarten. So siehst du, welcher Anteil umlagefähig ist und wie viel in die Erhaltungsrücklage fließt.

Wie erkenne ich eine drohende Sonderumlage?

In den Protokollen der Eigentümerversammlungen. Werden dort Dach, Fassade, Fenster oder Heizung wiederholt besprochen und ist die Erhaltungsrücklage im Verhältnis zum Gebäude niedrig, solltest du eine Sonderumlage einplanen.

Ist eine 110-%-Finanzierung grundsätzlich schlecht?

Nein, aber sie erhöht Zins, Rate und Risiko. Wenn du wenig Eigenkapital hast, sollte deine Haushaltsrechnung umso mehr Puffer haben. Etwas Eigenkapital und eine eigene Reserve machen dich unabhängiger.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Alle Beispielzahlen beruhen auf Annahmen. Renditen, Wertentwicklungen und Steuerwirkungen sind nicht garantiert.