Wohnung als Kapitalanlage kaufen: Worauf du achten solltest (mit Checkliste)

Ob eine Wohnung als Kapitalanlage funktioniert, entscheidet sich vor dem Kauf: bei Lage, Mietvertrag, Hausgeld und dem Zustand der Eigentümergemeinschaft. Hier bekommst du eine praktische Checkliste mit allen Unterlagen und Fragen, die du klären solltest, bevor du beim Notar unterschreibst.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Lage: Mikro und Makro

Die Lage kannst du nach dem Kauf nicht mehr ändern. Deshalb lohnt sich hier der meiste Aufwand. Unterscheide zwischen Makrolage, also Stadt und Region, und Mikrolage, also Straße, Haus und direktes Umfeld.

Makrolage

• Gibt es Arbeitgeber, Hochschulen oder Kliniken, die Menschen in die Region ziehen?
• Wie ist die Verkehrsanbindung an größere Städte?
• Wie entwickelt sich die Einwohnerzahl laut Statistikamt oder Kommune?

Mikrolage

• Einkaufen, Ärzte, Schulen und ÖPNV in Laufnähe?
• Lärm durch Hauptstraße, Bahnlinie oder Gewerbe?
• Wie wirken Nachbarhäuser, Grünflächen und Parkplatzsituation?

Besichtige das Umfeld auch abends und am Wochenende. Viele Eindrücke entstehen erst dann.

Mieter und Mietvertrag

Kaufst du eine vermietete Wohnung, übernimmst du den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Kauf bricht nicht Miete. Lass dir deshalb den Vertrag vollständig zeigen und prüfe:

• Höhe der Kaltmiete: Liegt sie im ortsüblichen Rahmen, darunter oder deutlich darüber? Eine auffällig hohe Miete kann später schwer zu halten sein.
• Art der Miete: Staffelmiete, Indexmiete oder klassische Vergleichsmiete?
• Letzte Mieterhöhung: Wann war sie, und wie hoch?
• Kaution: Wie hoch ist sie, und wird sie dir beim Eigentümerwechsel übertragen?
• Zahlungsverlauf: Frage nach Rückständen oder Streitigkeiten.
• Nebenkostenabrechnung: Wird sie ordentlich erstellt? Gibt es hohe Nachzahlungen?

Bei leer stehenden Wohnungen planst du die Vermietung selbst. Recherchiere die erzielbare Miete realistisch und plane einige Monate ohne Mieteinnahme ein. Beachte, dass in vielen Städten Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen gelten.

Eigentümergemeinschaft (WEG)

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie entscheidet gemeinsam über Instandhaltung, Modernisierung und Hausgeld. Eine gut funktionierende WEG ist für Kapitalanleger viel wert.

Fordere die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre an, außerdem die Beschlusssammlung. Achte auf:

• Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen wie Dachsanierung oder Heizungstausch.
• Diskussionen über anstehende Sanierungen, auch wenn noch nichts beschlossen ist.
• Streit zwischen Eigentümern oder mit der Verwaltung.
• Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer.
• Laufende Rechtsstreitigkeiten.

Kläre im Kaufvertrag, wer bereits beschlossene Sonderumlagen trägt. Auch die Verwaltung spielt eine Rolle: Eine erreichbare, professionelle Hausverwaltung erspart dir viel Ärger.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung legt fest, was zu deiner Wohnung gehört (Sondereigentum) und was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum). Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben und die Kostenverteilung.

• Stimmen Wohnung, Keller, Stellplatz und Balkon mit dem Aufteilungsplan überein?
• Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa an Garten oder Stellplatz?
• Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt (Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Einheiten)?
• Gibt es Einschränkungen bei der Vermietung, zum Beispiel ein Zustimmungserfordernis des Verwalters?
• Ist die Nutzung als Wohnung eindeutig festgelegt?

Prüfe auch den Grundbuchauszug: Gibt es Belastungen in Abteilung II wie Wegerechte oder Wohnrechte?

Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das gemeinsame Sparkonto der Eigentümer für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Ihre Höhe sagt viel darüber, wie gut ein Haus auf künftige Kosten vorbereitet ist.

Eine pauschale Sollhöhe gibt es nicht. Entscheidend ist das Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes. Ein älteres Haus mit absehbarem Sanierungsbedarf und kleiner Rücklage birgt das Risiko einer Sonderumlage. Frage daher nach dem aktuellen Stand, nach dem auf deine Wohnung entfallenden Anteil und nach geplanten Entnahmen.

Steuerlich gilt: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind in der Regel nicht sofort als Werbungskosten absetzbar, sondern erst, wenn das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird. Mehr zu Werbungskosten liest du im Ratgeber Steuern sparen mit Immobilien.

Hausgeld richtig lesen

Das Hausgeld zahlst du monatlich an die Gemeinschaft. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Für deine Rechnung ist entscheidend, welcher Teil davon auf den Mieter umgelegt werden kann.

Bestandteil	Umlagefähig auf Mieter?
Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Hausstrom	In der Regel ja, wenn im Mietvertrag vereinbart
Heizung und Warmwasser	Ja, nach Heizkostenverordnung
Verwaltergebühr	Nein
Zuführung Erhaltungsrücklage	Nein
Reparaturen am Gemeinschaftseigentum	Nein
Kontoführung der WEG	Nein

Lass dir den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung geben. Daraus erkennst du die Aufteilung. Der nicht umlagefähige Teil ist dein laufender Eigenanteil und gehört in jede Cashflow-Rechnung. Wie du ihn einrechnest, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.

Energieausweis und Heizung

Wirf auch einen Blick in den Energieausweis und frag nach Alter und Art der Heizung. Ein hoher Energiebedarf bedeutet höhere Nebenkosten für deine Mieter und kann die Vermietbarkeit beeinflussen. Außerdem können in älteren Gebäuden energetische Modernisierungen anstehen, über die die Eigentümergemeinschaft entscheidet. Prüfe in den Protokollen, ob das Thema Heizungstausch oder Dämmung schon besprochen wurde und wie es finanziert werden soll.

Checkliste zum Abhaken

Unterlagen

• Exposé mit Wohnfläche und Baujahr
• Grundbuchauszug (aktuell)
• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung
• Nachweis zur Höhe der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis
• Mietvertrag inklusive Nachträgen und letzter Nebenkostenabrechnung
• Wohnflächenberechnung

Fragen an Verkäufer und Verwaltung

• Sind Sonderumlagen beschlossen oder in Diskussion?
• Gibt es bekannte Mängel, Feuchtigkeit, Schäden?
• Wann wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen zuletzt erneuert?
• Gibt es Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft?
• Wie läuft das Mietverhältnis?

Rechnung

• Kaufnebenkosten eingeplant (in NRW 6,5 % Grunderwerbsteuer plus Notar, Grundbuch, ggf. Makler)?
• Nicht umlagefähige Kosten und eigene Rücklage berücksichtigt?
• Monatliche Zuzahlung passt in dein Budget, auch ohne Steuereffekt?
• Puffer für Leerstand und höheren Zins nach der Zinsbindung?

Wenn du dir unsicher bist, ob die Gesamtrechnung zu deinem Einkommen passt, hilft dir der detaillierte Budgetrechner. Für die Frage, ob ein Neubau oder eine Bestandswohnung besser zu dir passt, lies den Vergleich Neubau oder Bestand.

Häufige Fragen

Welche Wohnungsgröße eignet sich als Kapitalanlage?

Häufig gefragt sind kleine bis mittlere Wohnungen mit ein bis drei Zimmern, weil sie für viele Mietergruppen passen. Kleinere Wohnungen haben oft höhere Quadratmetermieten, aber auch häufigere Mieterwechsel. Entscheidend ist, was in der konkreten Lage nachgefragt wird.

Ist eine vermietete Wohnung besser als eine leere?

Eine vermietete Wohnung bringt ab dem ersten Tag Einnahmen, und du kannst den Mieter anhand von Vertrag und Zahlungsverlauf einschätzen. Bei einer leeren Wohnung wählst du den Mieter selbst und legst die Miete neu fest, trägst aber das Risiko der ersten Vermietung. Beides kann sinnvoll sein.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Die Rücklage sollte zu Alter, Größe und Zustand des Hauses passen. Wichtig ist, ob absehbare Maßnahmen aus der Rücklage bezahlt werden können oder ob eine Sonderumlage droht. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben darauf oft Hinweise.

Was ist der Unterschied zwischen Hausgeld und Nebenkosten?

Hausgeld zahlst du als Eigentümer an die Gemeinschaft. Nebenkosten (Betriebskosten) zahlt der Mieter an dich. Ein Teil des Hausgelds kann als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, Verwaltungskosten und Rücklage jedoch nicht.

Brauche ich einen Gutachter vor dem Kauf?

Bei älteren Gebäuden oder Unsicherheiten zum Zustand kann ein Bausachverständiger sinnvoll sein. Er kostet Geld, kann aber teure Überraschungen aufdecken. Bei einer Eigentumswohnung solltest du den Fokus besonders auf das Gemeinschaftseigentum und die WEG-Unterlagen legen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.