Restnutzungsdauer-Gutachten: Wann eine kürzere Nutzungsdauer die AfA erhöhen kann

Das Steuerrecht unterstellt für die meisten Bestandswohnungen eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Ist das Gebäude tatsächlich früher verbraucht, darfst du die Abschreibung nach der kürzeren Dauer bemessen. Den Nachweis führst du in der Praxis meist mit einem Gutachten. Hier erfährst du, wie die Rechtslage im Oktober 2026 aussieht, was ein Gutachten bewirken kann, was es kostet und wo die Risiken liegen.

Von Bastian Benteler · Immobilienmakler (§ 34c GewO) · Stand: Oktober 2026

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Wenn du eine vermietete Wohnung kaufst, kannst du den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten über die Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten geltend machen. Wie das grundsätzlich funktioniert, erklärt der Ratgeber AfA Immobilie. Für Gebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, sind das 2 % pro Jahr. Das Gesetz geht also pauschal davon aus, dass das Gebäude 50 Jahre lang genutzt werden kann, und zwar ab deinem Kauf, egal wie alt es dann schon ist.

Bei einem Haus aus den 1960er- oder 1970er-Jahren, bei dem seit Langem nicht viel modernisiert wurde, passt diese Annahme oft nicht zur Wirklichkeit. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten soll zeigen, wie viele Jahre das Gebäude ab dem Erwerb voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ergibt sich zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren, verteilst du die AfA-Basis auf 30 statt auf 50 Jahre.

Wichtig vorab: An der Summe, die du insgesamt abschreiben kannst, ändert das Gutachten nichts. Es verteilt dieselbe AfA-Basis nur auf weniger Jahre. Die jährliche AfA steigt, dafür endet sie früher.

Die gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Die typisierten AfA-Sätze stehen in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG. Satz 2 derselben Vorschrift erlaubt eine Abweichung: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33 Jahre (Fertigstellung ab 2023), weniger als 50 Jahre (Fertigstellung 1925 bis 2022) oder weniger als 40 Jahre (Fertigstellung vor 1925), können anstelle der typisierten Sätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.

Fertigstellung	Typisierter AfA-Satz	Gesetzlich unterstellte Dauer	Abweichung möglich, wenn tatsächlich kürzer als
vor dem 1.1.1925	2,5 %	40 Jahre	40 Jahre
1.1.1925 bis 31.12.2022	2 %	50 Jahre	50 Jahre
ab 1.1.2023	3 %	rund 33 Jahre	33 Jahre

Das ist ein Wahlrecht, keine Pflicht. Die Darlegungs- und Feststellungslast liegt bei dir: Du musst dem Finanzamt nachvollziehbar zeigen, dass die kürzere Nutzungsdauer zutrifft.

Rechtslage 2026: BFH, BMF und Finanzgerichte

Wie streng dieser Nachweis sein muss, war in den letzten Jahren umstritten. Der Stand im Oktober 2026 lässt sich in vier Schritten zusammenfassen.

1. BFH 2021: Jede geeignete Methode ist zulässig

Mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass für den Nachweis kein Bausubstanzgutachten zwingend ist. Du kannst dich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet ist, auch einer Methode, die die Restnutzungsdauer modellhaft nach wertermittlungsrechtlichen Grundsätzen bestimmt.

2. BMF 2023: Strenge Vorgaben der Finanzverwaltung

Das Bundesfinanzministerium reagierte mit dem Schreiben vom 22.02.2023 (BStBl I 2023, 332). Darin verlangte es unter anderem, dass Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von nach einer einschlägigen Norm zertifizierten Personen stammen, und stellte weitere Anforderungen an Inhalt und Methode.

3. BFH 2024: Bestätigung, aber mit Grenze

Im Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) hat der BFH seine Linie bestätigt, ausdrücklich teilweise entgegen dem BMF-Schreiben. Laut den Leitsätzen kann sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Gleichzeitig gilt: Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genügt nicht. Das Gutachten muss sich mit dem konkreten Objekt befassen.

4. BMF Dezember 2025: Schreiben aufgehoben

Mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 hat das Ministerium das Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben. Nach Darstellung von Fachverbänden und Beratungsgesellschaften ist es vollständig weggefallen; maßgeblich sind wieder der Gesetzeswortlaut und die BFH-Rechtsprechung. Eine bestimmte Zertifizierung des Gutachters ist damit keine Verwaltungsvorgabe mehr. Ein Nachfolgeschreiben ist nach diesen Darstellungen nicht angekündigt. Ob die Finanzverwaltung das Thema erneut aufgreift, ist offen.

Ein Beispiel aus der aktuellen Rechtsprechung der Finanzgerichte ist das Urteil des FG München vom 26.06.2026 (8 K 1147/23). Das Gericht hat eine Restnutzungsdauer anerkannt, die ein Gutachter nach der ImmoWertV 2021 ermittelt hatte, weil er nach einer Ortsbesichtigung den Modernisierungsgrad des konkreten Gebäudes nachvollziehbar bewertet hatte. Maßgeblich war der Zustand zum Erwerbszeitpunkt; künftige Modernisierungen blieben außen vor. Der Fall betraf eine Gewerbehalle, die Grundsätze sind aber allgemein formuliert.

Für dich heißt das: Die Hürden sind seit Ende 2025 niedriger als 2023, aber nicht verschwunden. Das Finanzamt prüft jedes Gutachten und kann es ablehnen, wenn es nicht nachvollziehbar oder nicht objektbezogen ist. Eine Schätzung wird von den Gerichten aber nur verworfen, wenn sie eindeutig außerhalb eines angemessenen Rahmens liegt.

Beispielrechnung: Wirkung auf die AfA

Alle Zahlen sind angenommen und vereinfacht. Sie dienen nur der Veranschaulichung und ersetzen keine Steuerberatung.

Annahmen: vermietete Bestandswohnung, Baujahr 1972, Kaufpreis 150.000 €, Kaufnebenkosten 11 % (16.500 €), Gebäudeanteil 80 %, ganzjährige Vermietung, persönlicher Grenzsteuersatz 35 % (ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer). Das Gutachten kommt zu einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren ab Erwerb.

Anschaffungskosten gesamt	166.500 €
AfA-Basis Gebäude (80 %)	133.200 €
AfA typisiert (2 %, 50 Jahre)	2.664 € pro Jahr
AfA mit Gutachten (30 Jahre)	4.440 € pro Jahr
Mehr-AfA pro Jahr	1.776 €
Rechnerische Steuerwirkung bei 35 %	rund 622 € pro Jahr

Rechnung: 133.200 € × 2 % = 2.664 €. Mit Gutachten: 133.200 € ÷ 30 = 4.440 €. Differenz 1.776 € × 35 % ≈ 622 €.

Die andere Seite der Rechnung: Mit Gutachten ist die AfA-Basis nach 30 Jahren aufgebraucht. In den Jahren 31 bis 50 hättest du ohne Gutachten weiter 2.664 € pro Jahr absetzen können, mit Gutachten nichts mehr. Über die gesamte Laufzeit wird also nicht mehr abgeschrieben, sondern früher. Ob dir das unterm Strich etwas bringt, hängt davon ab, wie sich dein Steuersatz entwickelt, ob du verkaufst und wann.

Ob eine Wohnung zu deinem Einkommen passt, solltest du übrigens nie von der Steuer her denken. Die Mehr-AfA verbessert in diesem Beispiel die Rechnung um rund 52 € im Monat. Der Ratgeber Exposé prüfen zeigt, wie du den Cashflow nach Steuern vollständig durchrechnest.

Was kostet ein Gutachten?

Feste Gebühren gibt es nicht. Anbieter nennen für Eigentumswohnungen häufig Preise im Bereich von grob 700 bis 2.000 €, teils mit Aufschlag für die Ortsbesichtigung. Diese Angaben stammen überwiegend von Anbietern selbst. Hol dir deshalb mehrere Angebote ein und frag konkret, ob eine Besichtigung vor Ort enthalten ist und ob der Gutachter bei Rückfragen des Finanzamts Stellung nimmt.

Die Kosten des Gutachtens können bei einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten abziehbar sein, wenn sie durch die Vermietung veranlasst sind. Kläre die Einordnung mit deiner Steuerberatung.

Worauf du bei der Auswahl achten solltest:

• Ortsbesichtigung mit Fotodokumentation statt reiner Schreibtischbewertung
• Auseinandersetzung mit Bauteilen, Instandhaltungsstand, durchgeführten und unterlassenen Modernisierungen
• Klarer Bezug auf den Erwerbszeitpunkt
• Nachvollziehbare Herleitung statt bloßer Übernahme von Tabellenwerten
• Fachliche Qualifikation in der Immobilienbewertung

Risiken und Nebenwirkungen

• Ablehnung durch das Finanzamt: Das Gutachten ist ein Beweismittel, keine Garantie. Wird es nicht anerkannt, hast du die Kosten getragen und bleibst bei 2 %. Bei Streit kann es bis zum Finanzgericht gehen.
• Späterer Verkauf: Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren, mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns (§ 23 Abs. 3 EStG). Eine höhere AfA erhöht dann den zu versteuernden Veräußerungsgewinn.
• Wegfall der AfA später: Nach Ablauf der verkürzten Nutzungsdauer gibt es keine Gebäude-AfA mehr. Gerade wenn dein Einkommen bis dahin steigt, kann das ungünstig sein.
• Widerspruch zur eigenen Planung: Planst du größere Modernisierungen oder beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sanierung, kann das die Frage nach der tatsächlichen Nutzungsdauer berühren. Besprich das mit deiner Steuerberatung.
• Änderung der Rechtslage: Die Verwaltungsauffassung hat sich zwischen 2023 und 2025 zweimal geändert. Eine erneute Änderung durch Gesetz oder Verwaltung ist nicht ausgeschlossen.
• Verkaufsargument statt Prüfung: Sei vorsichtig, wenn ein Anbieter eine Wohnung mit einer bestimmten Restnutzungsdauer bewirbt, bevor ein unabhängiges Gutachten vorliegt.

Wann es sich lohnen kann

Eine einfache Faustregel gibt es nicht, aber einige Punkte sprechen eher für, andere eher gegen ein Gutachten:

Eher sinnvoll	Eher nicht sinnvoll
Älteres Gebäude mit erkennbarem Modernisierungsstau	Umfassend saniertes oder junges Gebäude
Hoher Gebäudeanteil am Kaufpreis	Niedriger Gebäudeanteil, etwa in sehr teurer Lage
Hoher persönlicher Grenzsteuersatz	Niedriger Steuersatz oder Verluste aus anderen Quellen
Langfristige Halteabsicht	Verkauf innerhalb von zehn Jahren geplant
Mögliche Mehr-AfA deutlich über den Gutachtenkosten	Mehr-AfA nur wenige Hundert Euro pro Jahr

Rechne vorab grob: zusätzliche AfA pro Jahr mal deinem Grenzsteuersatz, verglichen mit den Gutachtenkosten. Manche Anbieter geben vorab eine unverbindliche Ersteinschätzung ab. Die steuerliche Entscheidung triffst du am besten gemeinsam mit deiner Steuerberatung.

Häufige Fragen

Muss der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt oder zertifiziert sein?

Diese Vorgabe stammte aus dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023, das zum 01.12.2025 aufgehoben wurde. Der BFH lässt jede geeignete sachverständige Methode zu. Eine nachweisbare Qualifikation in der Immobilienbewertung erhöht aber die Chance, dass das Finanzamt das Gutachten akzeptiert.

Reicht die Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten?

Nicht automatisch. Laut BFH (IX R 14/23) genügt der bloße Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV nicht. Das Gutachten muss sich mit dem konkreten Gebäude auseinandersetzen, zum Beispiel mit Instandhaltung und Modernisierungen.

Gilt das auch für Neubauten?

Theoretisch ja, die Regelung erfasst alle Gebäude. Praktisch liegt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Neubaus aber selten unter 33 Jahren. Relevant ist das Gutachten vor allem bei älteren Bestandsgebäuden.

Kann ich das Gutachten auch nach dem Kauf noch beauftragen?

Ja, ein Gutachten wird häufig erst nach dem Kauf erstellt. Es muss aber die Nutzungsdauer bezogen auf den Erwerbszeitpunkt begründen. Ab welchem Jahr die höhere AfA verfahrensrechtlich noch berücksichtigt werden kann, klärst du mit deiner Steuerberatung.

Bekomme ich durch das Gutachten insgesamt mehr Abschreibung?

Nein. Die Summe der AfA bleibt gleich, nämlich die AfA-Basis des Gebäudes. Das Gutachten verteilt sie auf weniger Jahre. Der Vorteil liegt in der früheren Steuerwirkung, nicht in einem höheren Gesamtbetrag.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Rechtsstand: Oktober 2026. Steuerliche Wirkungen hängen von deiner persönlichen Situation ab und sind nicht garantiert.